Le recenti Sentenze del Consiglio di Stato n. 2179/2026 e n. 1878/2026 stanno ridefinendo il tema del silenzio assenso nel permesso di costruire, superando progressivamente quell’orientamento secondo cui il titolo edilizio tacito potrebbe formarsi soltanto in presenza di un intervento pienamente conforme alla disciplina urbanistica.
Secondo Palazzo Spada, il silenzio assenso previsto dall’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001 costituisce infatti un effetto legale automatico collegato all’inerzia dell’amministrazione e al decorso del tempo, non una valutazione implicita di conformità urbanistica dell’intervento.
Il punto centrale chiarito dalla giurisprudenza riguarda il fatto che il vero discrimine non è la conformità urbanistica, ma la “configurabilità” della domanda.
Affinché il silenzio assenso possa formarsi, l’istanza deve contenere gli elementi essenziali previsti dalla legge, tra cui:
- titolo di legittimazione;
- elaborati progettuali;
- asseverazione del progettista.
Se tali elementi mancano, la domanda non è idonea a generare alcun titolo edilizio. Diversamente, quando l’istanza è completa e configurabile, il silenzio assenso può maturare anche in presenza di possibili profili di illegittimità urbanistica, ferma restando la successiva verifica mediante autotutela.
Particolarmente rilevante è anche il tema degli immobili vincolati. La Legge n. 182/2025 ha infatti chiarito che il silenzio assenso non è automaticamente escluso in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali, ma può formarsi solo se gli atti di assenso delle amministrazioni competenti siano stati previamente acquisiti e risultino validi.
La norma mantiene quindi il meccanismo di semplificazione, ma evita che il decorso del tempo possa sostituire valutazioni espresse necessarie alla tutela degli interessi sensibili coinvolti.
Le modifiche introdotte dalla Legge n. 182/2025 precisano inoltre che:
- il Comune non può più adottare un diniego tardivo dopo la formazione del titolo;
- l’amministrazione conserva soltanto i poteri di autotutela previsti dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990;
- tali poteri devono essere esercitati entro sei mesi dalla formazione del titolo, salvo ipotesi eccezionali.
Il quadro che emerge dalle più recenti pronunce del Consiglio di Stato è quindi quello di un sistema nel quale il tempo assume un ruolo centrale nel rapporto tra amministrazione e privato.
Il silenzio assenso non equivale a una sanatoria automatica dell’intervento, ma impone all’amministrazione di esercitare tempestivamente i propri poteri. In mancanza, il titolo edilizio si forma comunque e il potere comunale sopravvive solo nei limiti rigorosi dell’autotutela.