Con la Sentenza n. 86/2026 la Corte costituzionale torna sul rapporto tra condono edilizio, stato legittimo e benefici edilizi, intervenendo su uno dei temi più discussi dopo il Decreto Salva Casa e la recente Sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026.
Quest’ultima aveva infatti valorizzato il nuovo art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 e il principio di certezza del diritto, affermando che l’immobile oggetto di condono, una volta rilasciato il titolo in sanatoria, dovesse considerarsi urbanisticamente legittimo e potesse essere destinatario degli stessi interventi edilizi consentiti sugli immobili originariamente assentiti, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia previsti dalla disciplina vigente.
La vicenda esaminata dalla Consulta trae invece origine dall’impugnazione della Legge Regione Sardegna n. 18/2025, adottata per recepire nel territorio regionale le novità introdotte dal D.L. n. 69/2024. Tra le disposizioni contestate assumeva particolare rilievo la disciplina relativa agli interventi consentiti sugli immobili oggetto di condono edilizio.
La Corte costituzionale ha, quindi, dichiarato l’illegittimità di alcune disposizioni della legge regionale, ritenendo che la normativa sarda eccedesse i limiti della competenza legislativa regionale nella parte in cui attribuiva agli immobili condonati un regime sostanzialmente equiparabile a quello degli immobili originariamente conformi, anche ai fini dell’accesso a benefici edilizi ulteriori.
Secondo la Consulta, il rilascio del condono edilizio consente certamente di regolarizzare la posizione dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio e concorre alla formazione dello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001. Tuttavia, tale effetto non comporta automaticamente il diritto a premialità volumetriche, ampliamenti o ulteriori vantaggi edilizi previsti dalla disciplina urbanistica vigente.
Il ragionamento della Corte muove dalla natura straordinaria ed eccezionale del condono edilizio, disciplinato, da ultimo, dall’art. 32 del D.L. n. 269/2003. Secondo la Consulta, il condono mantiene carattere “extra ordinem” e produce effetti limitati alla regolarizzazione dell’abuso, senza determinare una piena equiparazione dell’immobile condonato a quello originariamente assentito.
Per questo motivo, l’accesso a benefici edilizi ulteriori richiede una specifica previsione normativa derogatoria. In assenza di una disciplina espressa, risultano compatibili esclusivamente gli interventi finalizzati alla conservazione, manutenzione e funzionalità dell’immobile.
La Corte ribadisce inoltre la continuità con il proprio consolidato orientamento giurisprudenziale, richiamando le Sentenze n. 196/2004, n. 198/2004 e n. 199/2004, nelle quali era già stato affermato che il regime eccezionale del condono non può estendersi oltre i limiti strettamente previsti dalla legge.
La Sentenza n. 86/2026 sembra quindi segnare, almeno in parte, una frenata rispetto alle recenti aperture del Consiglio di Stato sul tema dello stato legittimo degli immobili condonati.
L’effetto pratico della decisione è la netta distinzione tra la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile conseguita mediante condono e la possibilità di accedere a premialità urbanistiche o benefici edilizi ulteriori.
Secondo la Corte costituzionale, questi ultimi non costituiscono una conseguenza automatica della sanatoria straordinaria, ma richiedono una specifica previsione legislativa che li consenta espressamente.
Resta, quindi, aperto il dibattito sul significato e sulla portata effettiva del nuovo concetto di stato legittimo introdotto dal Decreto Salva Casa e sul grado di equiparazione tra immobili condonati e immobili originariamente conformi.